Свободная зона

Jones Lang LaSalle Incorporated опубликовала данные, согласно которым к I кварталу 2018 г. доля незанятых складских площадей упала до минимального с 2015 г. уровня. В Московском регионе объем свободных площадей снизился с 8,3% до 6,4% — это 1,9 пунктов, что в абсолютном выражении составляет 1,08 млн. квадратных метров. Оба показателя — относительный и абсолютный — впервые с 2015 г. достигли таких значений. Впрочем, эксперты считают, что к концу года эти цифры поднимутся до 6,7%.

Свою роль в падении объема складских территорий в первом квартале этого года сыграла возросшая на вторичном рынке девелоперская активность. С января по март 2018 г. 0,5 млн. квадратных метров работающих складов сменили статус площадей с «занято» на «вакантно» и обратно. При этом занятых площадей было больше, чем освободившихся, что и стало причиной снижения вакантности. По данным той же JLL, этот тренд наметился в начале 2017 г и продолжается в 2018 г. Однако увеличение объем ввода новых площадей, 50% которых возводится под конкретного клиента, уже к концу текущего 2018 г. приведет к повышению вакантности до 6,7%.

Продуктовая корзина

При этом портрет арендатора остался прежним: отечественные и зарубежные компании, увеличивающие производственные мощности и складские площади. В лидерах по итогам I квартала 2018 г — розничная торговля. В этом сегменте арендовали и приобрели 32% кв. метров от общего объема спроса. В абсолютном выражении это почти 129 тыс. квадратов. За розничной торговлей голова в голову идет производство. Этот сегмент занял 28% и 114 квадратных метров, соответственно. Онлайн-торговля в структуре спроса складских площадей опустилась с первого места в 2017 г. на третье в 2018 г, заняв 10% общего спроса. Однако есть мнение, что к концу 2018 г. ситуация изменится, так как в этом сегменте планируется заключение нескольких значимых сделок.

Самым заметным для CBRE в I квартале 2018 г. стал рост спроса в производственном секторе — в компаниях Rockwool, Bacardi, Hino Motors, JCB. По сведениям S.A. Ricci зарубежные компании купили или арендовали порядка 57 тыс. квадратов, взяв на себя 12% общего спроса. В тот же период прошлого года при почти тех же 56 тыс. квадратов относительный показатель составлял 31% общего спроса. В свою очередь, экспертные оценки Colliers International свидетельствуют о том, что в I квартале 2018 г. складскими комплексами приросли производственные компании аграрной, пищевой, автомобильной и строительной промышленности.

Большая игра

На рост объема свободной недвижимости повлиял высокий спрос на склады площадью более 10 тыс. кв. метров — за зиму и первый месяц весны 2018 г. были заключены 10 сделок, закрывшие 70% квартального спроса.

В S.A. Ricci добавляют, что в I квартале 2018 г спросом пользовались южное, северное и юго-восточное направление, что традиционно для этого сезона. Юг забрал на себя 14% общего объема площадей (72 тыс. кв. м), на юго-востоке арендовали и купили порядка 17% (84 тыс. кв. м), а север закрыл сделки на 184 тыс. кв. м, достигнув показателя 37% суммарного объема. Лидерами спроса стали 4 магистрали:

1. Дмитровское шоссе с его 100 тыс. кв. м (20% от общего объема),
2. Новорязанское шоссе с 75 тыс. кв. м и 15% от общего объема складских площадей,
3. Горьковское шоссе — 70 тыс. кв. м и 14% общего объема, соответственно,
4. Симферопольское шоссе — 60 тыс. кв. м (12% от общего объема).

Что интересно, 13% операций пришлось на Москву, что составило 66 тыс. кв.м.

Поставьте сюда

Анализ данных Knight Frank показал, что в I квартале 2018 г средняя площадь арендованной недвижимости в сданном складском комплексе составила 9,7 тыс. кв. метров. Это средний объем, на 1 000 превышающий этот же показатель I квартала 2017 г. За 3 первых месяца текущего 2018 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию порядка 77,6 тыс. кв.м складских площадей, причем 37 тыс. квадратов составили производственно-складские комплексы Green Store во II фазе и 46 тыс — новые комплексы «PNK Парк – Валищево».

«За первый квартал 2018 г. в Москве и области не сдали ни одного крупного комплекса А класса. Тем не менее, у рынка еще есть интересные предложения и скрытые вакантные места — арендованные, но пустующие из-за низких объемов дистрибьюторов и логистических операторов, складские площади, — комментирует ситуацию Борис Тимофеев, директор по контрактной логистике Itella в России. – Рыночный тренд этого года - строительство складских помещений под конкретный заказ. Это позволяет девелоперам избежать лишних рисков и удержать арендные ставки в диапазоне 3500–3600 руб. за 1 кв. м в год. Более дорогие предложения — это складские площади с хорошей локацией. Есть неплохие и гораздо более дешевые объекты, но они достаточно далеко от столицы. Что касается «портрета» арендатора, то он практически не изменился: основные участники — компании реальной экономики. Глобальных игроков мы не ждем, что очевидно с учетом санкций, но даже без них сейчас есть очень перспективные проекты формата build-to-suit, в частности для Wildberries. Если будет спрос, полагаю, будут и новые проекты, скорей всего, относительно небольшие объекты».

CBRE сообщает, что сделки по продаже складских территорий закрываются по цене 28–35 тыс. за 1 кв. м. Нижний и верхний порог определяет характеристика помещения. Также рынок проявляет интерес и к проектам генподряда, причем как со стороны пользователей, так и со стороны девелоперов. Стоимость реализации таких проектов колеблется от 20 до 23 тыс. рублей за 1 квадрат. Что интересно, несмотря на серьезный спрос, ставка аренды за I квартал 2018 г. сократилась до 3600 рублей за 1 квадрат без НДС, коммунальных и операционных расходов. Причиной корректировки стало девелоперское предложение ряда готовых проектов по цене ниже средней по рынку. На практике же ставка аренды не всегда вписывается в этот диапазон — стоимость квадрата сильно колеблется, в зависимости от местоположения и характеристики объекта.

S.A. Ricci уточнили, что в начале 2018 г. в классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась, составив 4500 руб. за год, а в классе B ставка тоже держится на 4000 руб. за 1 кв. м в год.

Первая и последняя миля

Для конечного потребителя время доставки товара — важнейший параметр. Соответственно, он становится и ключевым конкурентным преимуществом торговых сетей, что позволит продолжить стабильно развивать склады «последней мили» как в Подмосковье, так и в черте Москвы. Однако российский e-commerce очень поляризован. На 10-20 крупных игроков рынка приходится несколько тысяч мелких, и им экономически нецелесообразно брать в аренду и тем более приобретать в собственность большие складские площади. Они используют под склад небольшие помещения в зданиях класса С, ограничиваясь маленькими площадями в ТРЦ и офисных конгломератах.

Прогнозные значения

Выводы экспертов подтверждают потребность рынка — у e-commerce есть интерес к форматам внутригородских фулфилмент-центров и к концу 2018 г. объем новых предложений повысится, но в основном за счет built-to-suit. Как отмечают в Colliers International, структура предложения и спроса, характерная для I квартала 2018 г, привела к сокращению количества готовых предложений, что к концу года и станет причиной увеличения активности в сфере строительства BTS-проектов.

Основное преимущество BTS-проектов — 100% попадание в запросы клиента и гибкое ценообразование. Учитывая эту специфику, в Knight Frank прогнозируют к концу 2018 г. 800-900 тыс. кв. метров нового складского строительства в Московском регионе, причем более 50% этих площадей будут возведены для конечных потребителей.

Постоянно поддерживаемый высокий спрос на готовые складские объекты, в сочетании с умеренными темпами ввода спекулятивных проектов, будет снижать долю свободных площадей, к началу 2019 г. доведя их до уровня 5,5–6%. При этом в числе ключевых BTS-проектов в стадии строительства эксперты видят распределительные центры для Wildberries, Ашан, «Оператора коммерческой недвижимости», а также склад для ритейлера «Утконос». 

 
 

Источник: CRE Склады и логистика